Rozvláčně

Září bylo legislativně uměřené, Sbírka zákonů se rozrostla jen minimálně, Finanční zpravodaj tentokrát nevyšel. Dobíhá mírný útlum předcházející dlouho avizovanému zveřejnění předpisů, které by měly být východiskem pro reformu našeho prodluženého státního a veřejného hospodářství a které budou mít nemalé dopady na účetní a daňovou profesi. Važme si proto našeho nynějšího dočasného klidu a užívejme si ho, dokud ho máme. Z legislativních novinek upozorňuji na novelu občanského zákoníku, která docela výrazně zasahje do problematiky nájemního bydlení.

1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, byl novelizován zákonem č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Účinnost od 1.11. 2011

Tato novela občanského zákoníku byla ve Sbírce zákonů zveřejněna koncem května 2011, v účinnost ale vstupuje až nyní, k 1.11. 2011.

Je monotematicky zaměřena na problematiku nájemního bydlení, mimo jiné též v souvislosti s ukončením cenové regulace. Do daňově problematiky novela v podstatě nezasahuje, do účetnictví jen okrajově, ale má skutečně široký dopad. Nájemních bytů je u nás zhruba 900 000 a bydlí v nich téměř 2,5 milionu občanů. Novelizovaný občanský zákoník tak zasáhne téměř každého čtvrtého občana České republiky.

Novela mění celou řadu zavedených pravidel upravujících vztahy pronajímatelů a nájemců, pravidel, na jejichž platnost jsme byli dlouhodobě zvyklí. Dosavadní, poněkud nerovný vztah v řadě bodů narovnává a přibližuje ho tak normálním poměrům, jaké vládnou v běžných majetkově právních vztazích.

Středem pozornosti je pochopitelně otázka výše nájemného.

Na rozdíl od dosavadní praxe, kdy výši regulovaného nájemného určovaly nejprve vyhlášky Ministerstva financí a později Ministerstva pro místní rozvoj, se nyní změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu sjednává dohodou mezi oběma stranami.

Pro situaci, kdy se strany na výši nájemného nedohodnou, stanoví novelizovaný zákon další postup ve dvou krocích:

1. Nájemce nebo pronajímatel podá protistraně písemný návrh na úpravu nájemného.

2. Pokud protistrana do dvou měsíců nepodá písemný souhlas, má podávající právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud.
    Ten by měl určit nájemné, "které je v místě a čase obvyklé".

Jak známo, regulace nájemného končí k 1.1.2012.Výjimkou je Praha, města a obce Středočeského kraje nad 10 000 obyvatel a deset velkých vyjmenovaných měst, kde bude nájemné dohodou platit až od 1.1.2013. Pak už bude výše nájemného otázkou dohody.

Pokud nájemní smlouva požaduje složení kauce, byl doposud pronajímatel povinen všechny přijaté kauce ukládat na samostatný bankovní účet zřízený speciálně pro tento účel. Tento účet byl povinen zřídit i v případě, že dlouhodobě pronajímá jeden byt a kauce leží na účtu několik let bez pohybu. Tuto povinnost, ze které měly hlavní užitek peněžní ústavy, novela definitivně zrušila.

Choulostivým místem v nájemních vztazích byl doposud nulový vliv pronajímatele na složení a počet osob, které s nájemcem v bytě žijí. Jedinou povinností nájemce v této věci bylo do 15 dnů písemně ohlásit pronajímateli změny v počtu osob a uvést jejich jmenný seznam. Z nedávných voleb do místních zastupitelstev je znám případ, kdy se do jediného bytu těsně před volbami přihlásil tak vysoký počet osob, že byl schopen ovlivnit i volební výsledek. Novela umožňuje pronajímatelům požadovat, aby v bytě žil jen počet osob přiměřený jeho velikosti a vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu, tedy s výjimkou osoby blízké nebo "o další případy zvláštního zřetele hodné".

Nově novela ukládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli svou dlouhodobou nepřítomnost v pronajatém bytě, pokud o tom předem ví. "Současně označí osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu, pokud to bude nezbytně nutné". S povinností tohoto druhu doposud občanský zákoník vůbec nepočítal.

V časech regulovaného nájemného byl velmi významnou záležitostí přechod nájmu bytu na jiného nájemce. Dnes se věcný význam tohoto institutu o poznání snížil a s koncem regulace lze očekávat další pokles zájmu o přechod nájemních práv a povinností. Novelizovaný zákon nicméně tuto záležitost mění zcela zásadně. Jediné co zůstalo zachováno je okruh osob, na které nájem přechází. Stejně jako doposud to jsou rodinní příslušníci, kteří žili s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a "nemají vlastní byt". Mimochodem, tato formulace je zajímavým reliktem, v občanském zákoníku figuruje od roku 1964 a původně znamenala "nemají přidělený nájemní byt". Dnes a zejména v budoucnu se význam formulace mít vlastní byt posouvá od bytu pronajatého na základě nájemní smlouvy k bytu ve vlastnictví.

Zásadní změna při přechodu nájmu spočívá v zavedení dvouleté lhůty. Nájem bytu po jeho přechodu na nového nájemce končí nejpozději do dvou let od okamžiku přechodu. To je změna jako hrom. Výjimka je jediná a platí pro seniory nad 70 let. Pokud na seniora přejde nájem bytu, bude časově neomezený.

Dvouletá lhůta bude platit i pro zánik nájmu u nájemních smluv, které jsou spojené s povinností nájemce vykonávat určité práce pro pronajímatele. Pokud nájemce přestal tyto práce vykonávat z vážného důvodu na své straně, platilo doposud, že nájem bytu se změnil na nájem na dobu neurčitou. Novela zde zavedla dvouletou lhůtu.